|
Циклы рынка недвижимости Рынок недвижимости, как любой рынок, подвержен постоянным изменениям или корректировкам в ответ на изменение спроса и предложения. В результате для рынка недвижимости характерна цикличность развития. Деловой цикл на рынке недвижимости можно описать следующим образом. Сначала под воздействием тех или иных макроэкономических факторов (развитие отраслей производства и сферы услуг, изменение демографической ситуации, рост цен на нефть и т.п.) увеличивается спрос на недвижимость. Поначалу этот спрос не вызывает роста ставок арендной платы или стоимости недвижимости, поскольку он покрывается за счет имеющейся в наличии свободной недвижимости. Однако запасы имеют свойство заканчиваться. Это верно и для недвижимости. В результате ставки арендной платы и стоимость недвижимости начинают расти, причем в силу высокой капиталоемкости арендной платы ставки аренды растут более высокими темпами. Такое развитие событие ведет к росту привлекательности объектов недвижимости в качестве объектов инвестирования, приносящих доход. Это не удивительно, поскольку доходность недвижимости, которую можно определить как результат деления ставки арендной платы за объект недвижимости на стоимость этого объекта, растет. В конце концов, это приводит к тому, что инвесторы, привлеченные высокой доходностью, начинают направлять капиталы из финансового сектора на рынки недвижимости для строительства новых объектов недвижимости для их дальнейшей продажи, либо сдачи в аренду. По мере ввода новых объектов в эксплуатацию увеличивается предложение, что ведет к стабилизации ставок арендной платы и стоимости недвижимости. Но объем недвижимости, предлагаемой на рынке, продолжает расти, так как в силу длительных сроков проектирования и строительства в строй вводятся объекты, заложенные в период максимальных ставок арендой платы и цен на недвижимость. Это ведет к дальнейшему расширению предложению. Но это предложение не может быть в полном объеме освоено рынком по высоким ставкам, и они начинают падать. Инициаторами этого падения выступают, как правило, собственники только что построенных объектов недвижимости, предложение которых не подкреплено платежеспособным спросом. Падение ставок аренды и стоимости недвижимости приводит к уменьшению привлекательности недвижимости для инвесторов, поскольку доходность рынка недвижимости падает. В результате сокращается поток капитала для строительства новых объектов недвижимости. Однако на рынок недвижимости все еще продолжают поступать новые объекты, и ставки продолжают падать. Когда рынок «достигает дна», очередной цикл заканчивается. Предел падения рынка определить сложно, так как он зависит от множества факторов и может, как совпадать с общеэкономическим спадом, так и нет. Например, падение ставок аренды и стоимости недвижимости в России в 1998-1999 гг. было обусловлено дефолтом августа 1998 года и с небольшим лагом совпало с экономическим кризисом. В США в начале – середине 1980-х ставки аренды и стоимость недвижимости также падали, хотя, может быть, и не столь драматически. Но именно в это время администрация президента США Р. Рейгана осуществила комплекс мер, позволивший придать экономическому развитию США новый импульс. Как обычно, в результате действия рыночных сил кто-то обогатился, кто-то разорился, но при этом еще и увеличился объем недвижимости за счет строительства новых объектов и реконструкции старых. Что ж, теперь участникам рынка надо осмотреться, «почистить перышки», вновь засучить рукава и ждать очередного подъема. Можно отметить четыре фазы цикла на рынке недвижимости: - спад; - оживление; - подъем; - избыточное предложение ФАЗЫ ЦИКЛА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Следует заметить, что циклы рынка недвижимости ведут себя несколько иначе, чем циклы других рынков, таких как рынок ценных бумаг или товарный рынок. Циклы рынка недвижимости не так резко выражены, как другие экономические циклы, и это объясняется уникальными характеристиками недвижимости. В частности, можно сделать следующие обобщения: · Недвижимость не является активом с высокой ликвидностью. Следовательно, рынок недвижимости отстает от макроэкономических циклов. Это отставание объясняется тем, что строительство требует определенного времени (спрос не может быть удовлетворен мгновенно), а поскольку собственность уникальна, то нахождение ее владельца – процесс более медленный.
Руководство по стратегиям инвестирования Прежде чем принимать решение в отношении недвижимости, очень важно учесть фазы рынка и то, в какой «точке» находится рынок.
Независимо от стратегии или фазы, нужно всегда искать подтверждение того, что рынок сдвигается к другой фазе. Точные прогнозы недоиспользования и поглощения могут существенно прояснить картину рыночных циклов и направления движения арендных ставок и цен продажи на рынке. Умение определить, в какой фазе или стадии находится рынок, составляет основу работы аналитика при прогнозировании изменений на рынке. Источник: mso12.ru |
АО «Фонд развития предпринимательства «ДАМУ»
